今年以来，我们见多了“报复性旅游”，“报复性演出”，如今，还有“报复性旧改”。

跟不少行业一样，广州的旧改，也在疯狂把过去几年落下的“抢”回来。

近日，《广州2023年城市更新项目年度计划》（第二批）名单发布。

(相关资料图)

对比第一批名单，共新增37个旧村城市更新项目。

其中越秀区2个，海珠区5个，番禺区6个，南沙区5个，增城和白云区各1个，花都区16个。天河、黄埔两区无新增项目。

新增的名单中，可以看到不少“明星”选手，例如琶洲以南的赤沙村、红卫村、龙潭村，海珠西的三滘村、瑞宝村，万博旁的员岗村、塘步东村和塘步西村等。

加上第一批名单的127个旧村，至此，广州今年共有164个旧村城市更新项目列入年度计划。

听起来，是不是气吞山河？

今年以来，广州多次重要会议和文件上，都把旧改放在了重中之重的位置。之前发布的旧改新政，也让广州有了甩开膀子大干一场的空间。

那么，轰轰烈烈的旧改，对于广州楼市会有什么影响呢？

广州各区，都是认真的

从年度计划中，我们可以看到，各个项目被分为三大类别：

前期工作项目，即改造方案还在编制阶段，未得到批复的项目；

新开工项目，即改造方案已获批复，今年开工建设的项目；

续建项目，最好理解，就是改造方案已获批复，今年以前已经开工建设，目前还在继续建设阶段的项目。

了解了不同类别的含义，接下来，我们再具体看看各区的年度旧改计划，看看“含金量”如何。

宇宙中心天河区，今年共有7个旧改项目列入年度计划。

其中新开工项目有三个，均位于金融城东区，分别是车陂村东区、车陂村起步区和前进村东区。

这三个旧改项目均为政府收储，未来是否会释放宅地还不可知。

金融城东区定位为科技总部和数字贸易拓展区，近两年来，就推出大量商地供应，可见，这里是想在产业上大有一番作为的。随着三个旧改项目动工，金融城接下来的建设速度，十分值得期待。

中心城区中的旧改大户，是海珠区，今年共有11个旧改列入年度计划，足见海珠的决心。

其中，新开工项目仅石溪村。之前为佳兆业操刀，据悉将由某市属国企接手。虽说还未官宣，但项目的推进不必担心。

而多个重磅旧改，在今年列入前期工作项目，开始方案的编制以及动迁。包括凤和（康乐、鹭江）村、五凤村、赤沙村、红卫村等。

就在不久前，琶洲旁的赤沙村，旧改方案就通过表决，改造工作正式提上日程。

备受关注的康鹭旧改，年初也已经动了铲子，开始拆违。

另外几条旧村，今年以来也都陆续迎来进展。

位于海珠西的瑞宝村，3月份已经举行旧改前期工作宣讲会，下一步将进行入户调查；五凤村在上月，也启动了房屋复核。

海珠这几条旧改，每个单拎出来，都是足以为片区带来巨大变化的。整整8条旧村列入前期工作计划，虽说意味着改造周期还需要很长，但也正说明海珠的旧改，是中心城区中未来想象空间最大的。

听起来就很难拆的越秀区，今年有沙涌南、王圣堂、瑶台三条旧村列入年度计划，均位于广州火车站片区。

在年初，随着旧改新政的发布，广州火车站片区也被列入今年推进“做地”的四大重点片区之一。

目前广州站扩建、改造在即，周边的旧改自然也迫在眉睫。多年来推进缓慢的周边旧改，近期也有机会迎来突破。像瑶台村和王圣堂村，上月就均公布了旧改相关数据。

在中心城区中，荔湾区今年的动作倒不算大。

除了几个续建项目外，仅有龙溪村和沙洛村列入前期工作项目，两者已经分别携手星河和珠光集团。

当然，除了中心城区，说起广州旧改，绝对绕不开的就是黄埔。

今年以来，黄埔又开启了一轮旧改浪潮。共有多达70个项目列入年度计划，其中新开工项目有7个，前期工作项目更多达32个，说是广州旧改的半壁江山也不为过。

范围也横跨整个黄埔，科学城知识城老黄埔雨露均沾。

白云和番禺两区，分别有9个和13个项目列入年度计划。

比较值得关注的，白云区有将打造白云站TOD的棠涌村旧改，番禺区则有环绕在长隆-万博板块的里仁洞村、员岗村、塘步村等旧改。

旧改大幕，又在广州十一区拉开。

那么，旧改是否会带来“天量供应”，对广州楼市造成冲击？启动旧改的区域，又是否有机会迎来蝶变？

对于旧改，格局要打开

首先，即便旧改全面打响，广州中心城区也不会迎来天量供应。

虽然广州今年已经列出了宏伟的164条村的旧改计划。但其中，位于中心四区的只有26个，且大部分为前期工作阶段。

而主城区由于拆改的难度，注定每一个旧改都会是持久战。比如天河区的名单上，你依旧还能看到冼村的名字。

这些旧改项目带来的商品房供应，只会在接下来几年逐步放出，而不会一口气带来足以冲击市场的货量。

放眼广州，接下来旧改将带来较大商品房供应的，就是黄埔。

70条旧村改造，即便分批亮相，也都是不小的货量。加上黄埔还有不少旧改是“未批先拆”，前期工作项目名单中，有不少实质上已经动拆。

其中，知识城在短期内，就将迎来不少旧改项目的补货。知识城拆改的难度本身就比主城区小，位于核心区的何棠下村、旺村、汤村、枫下村等也齐头并进，在接下来的几年时间，这些旧改项目都将轮番搅动市场。

知识城航拍

其次，对于广州的旧改，我们的格局要打开。

如今旧改之于广州的意义，远不是给楼市补货这么简单，我们更多要关注的，是旧改带来的产业升级、城市焕新、配套完善。

从主城区着力推进的旧改项目就可以看出，都是将对区域的发展带来巨大的推动。

例如越秀的三大旧改，是为了推动广州火车站片区的整体改造；天河的旧改，主要是发力金融城的建设，为这个广州第二CBD的发展腾空间。

至于海珠更不必说，旧改可以说承载着海珠区传统产业升级蝶变、城市界面更新的重任。

海珠康鹭片区

当然，旧改由于牵扯面广，所需耗费的资金大、时间周期长。

我们对广州的旧改，可以抱有充分的信心，但也需要充分的耐心。

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